德國(guó)首都柏林一直被認(rèn)為是歐洲最宜居的城市之一。

那里不僅有綠色公園，還有各種歷史建筑，遍布旅游風(fēng)景區(qū)和名勝古跡。與此同時(shí)，柏林的生活成本也不算很高，在瑞士銀行發(fā)布的2018年全球城市生活成本排名，柏林的排名在30位。

2003年，前柏林市長(zhǎng)沃維雷特(KlausWowereit)用了一句“Berlinistarm,abersexy.”(柏林貧窮，但性感)來(lái)形容這座城市，以反映這里較低的生活成本。

但是自歐債危機(jī)后，柏林成為了全球房地產(chǎn)投資熱土，房?jī)r(jià)漲幅引領(lǐng)全球，房租也水漲船高，引起了當(dāng)?shù)鼐用癫粷M。

不得已的柏林政府只好謀求給房租設(shè)個(gè)“上限”，沒想到一下打中了德國(guó)最大“二房東”VonoviaSE的“七寸”。

德國(guó)最大公寓運(yùn)營(yíng)商預(yù)計(jì)明年?duì)I收少2000萬(wàn)歐元

北京時(shí)間8月26日，柏林當(dāng)?shù)孛襟w援引一項(xiàng)法律草案報(bào)道稱，柏林市政府計(jì)劃將房租上限設(shè)定在每平米每月7.97歐元(約合63.3元人民幣)，作為今年早些時(shí)候達(dá)成的凍結(jié)租金協(xié)議的一部分。

據(jù)報(bào)道，柏林城市發(fā)展參議員KatrinLompscher計(jì)劃提出一項(xiàng)議案，對(duì)2013年之前建造的公寓設(shè)置租金上限，對(duì)2014年之后建造的公寓不設(shè)上限。

根據(jù)她的提案，柏林很多房屋的基本租金上限應(yīng)為每平方米3.42歐元;民主德國(guó)時(shí)期預(yù)制裝配式房屋的租金最高不得超過(guò)5.64歐元;廣受歡迎的1918年以前式結(jié)構(gòu)房屋可以高到6.03歐元;1991年至2013年德國(guó)統(tǒng)一時(shí)期建造的公寓，最高租金不得超過(guò)每平方米7.97歐元。

柏林市參議院將準(zhǔn)備這一議案，于10月15日提交給該市議會(huì)。在獲得批準(zhǔn)后，該法案預(yù)計(jì)將于明年1月生效。

柏林社會(huì)民主黨(BerlinSocialDemocrats)副主席扎多(JulianZado)也是提議設(shè)置租金上限的政客之一。他在接受BBCCapital采訪時(shí)說(shuō)，“六、七年前，柏林的房租還很低，許多年輕人，比如我，來(lái)到柏林，是因?yàn)檫@里的公寓租金只有法蘭克?；蚰侥岷诘囊话?。這正是柏林的獨(dú)特之處，但這已經(jīng)被改變了。”

近年來(lái)，德國(guó)采取了全國(guó)性的行動(dòng)，開始解決房租高漲的問(wèn)題。2015年，德國(guó)議會(huì)通過(guò)了一項(xiàng)法律，限制房東提高租金的幅度。根據(jù)該法律，新合同的租金漲幅不應(yīng)高于該地區(qū)平均租金的10%。

德國(guó)德累斯頓(圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng))

今年6月，柏林市政府決定將房租凍結(jié)5年，以回應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦谋г?。居民曾反映，這座曾經(jīng)以經(jīng)濟(jì)實(shí)惠而聞名的城市現(xiàn)在把房租定得過(guò)高。

根據(jù)新規(guī)，柏林的房東們未來(lái)五年內(nèi)不得提高房租，除非對(duì)房子進(jìn)行(必要的)重新裝修。如果違反了相關(guān)條例，最高將被處以50萬(wàn)歐元(約387萬(wàn)人民幣)的罰款。

報(bào)道稱，該草案仍有待討論，具體內(nèi)容仍有可能改變。

雖然限制房租能讓租客少點(diǎn)經(jīng)濟(jì)壓力，但是卻會(huì)影響到房東的利益。

德國(guó)最大公寓運(yùn)營(yíng)商VonoviaSE表示，隨著柏林市政府計(jì)劃設(shè)置每平米7.97歐元的房租上限，預(yù)計(jì)其2020年?duì)I收將因此減少2000萬(wàn)歐元(約合1.59億元人民幣)，約占其在柏林的租金收入的10%。

該公司表示，作為應(yīng)對(duì)措施，計(jì)劃將原本指定用于其柏林房地產(chǎn)的現(xiàn)金重新調(diào)配到其他地區(qū)，并且表示，仍然認(rèn)為柏林政府設(shè)定租金上限的做法是違憲的。

據(jù)悉，“德國(guó)住宅”(DeutscheWohnen)是柏林最大的房東，在德國(guó)首都擁有逾11.5萬(wàn)套公寓，而Vonovia擁有逾4.2萬(wàn)套公寓。

直接限制房租有何隱患?

雖然引入租金上限可以讓那些難以負(fù)擔(dān)柏林生活成本的人松一口氣，但也可能產(chǎn)生顯著的負(fù)面影響。這樣的政策可能會(huì)加劇柏林現(xiàn)有的住房短缺問(wèn)題。一些專家說(shuō)，這可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商建好了房子以后只賣不租。

柏林租戶協(xié)會(huì)(BerlinTenants'Association)主席維爾德(ReinerWild)接受BBCCapital采訪時(shí)說(shuō)，該項(xiàng)法律有太多免責(zé)條款，房東有時(shí)會(huì)選擇視而不見。更重要的是，由于要找到合適的房子很困難，租戶往往不愿對(duì)房東采取法律行動(dòng)。

德國(guó)德累斯頓(圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng))

德國(guó)住宅行業(yè)協(xié)會(huì)(GermanHousingIndustryAssociation)主席格達(dá)什科(AxelGedaschko)對(duì)德國(guó)報(bào)紙《時(shí)代周報(bào)》(DieZeit)表示，該政策可能阻止開發(fā)商在未來(lái)幾年建造更多住宅。他表示：“禁止租金上漲可能導(dǎo)致我們的會(huì)員公司在未來(lái)5年內(nèi)少建5萬(wàn)套公寓。”

更重要的是，如果房東知道他們的收益在未來(lái)5年內(nèi)無(wú)法增加，他們可以選擇在此期間推遲任何房屋裝修或維護(hù)。

與此同時(shí)，一些柏林居民正試圖用另一種策略來(lái)壓低房租：他們發(fā)起一項(xiàng)正式請(qǐng)?jiān)福粲醢亓终植鹉切┏钟泄?shù)量多于3000套的租賃公司。

如果租金設(shè)限政策得以實(shí)施，當(dāng)?shù)卣捅硎具@將是革命性的舉措，并可能成為其它面臨生活成本問(wèn)題的城市的一個(gè)榜樣。另一個(gè)德國(guó)城市漢堡(Hamburg)也開始考慮設(shè)置某種租金上限。

據(jù)BBC，柏林市綠黨(TheGreens)立法機(jī)構(gòu)代表、該黨住房政策發(fā)言人施米德伯格(KatrinSchmidberger)說(shuō)，這樣的想法在德國(guó)從未有過(guò)。

柏林房租10年漲1倍

過(guò)去幾年，低廉的房租和炫酷的聲譽(yù)，與欣欣向榮的科技行業(yè)和歐洲最強(qiáng)經(jīng)濟(jì)體首都的地位一起，共同將柏林打造成了一個(gè)大都市。

創(chuàng)業(yè)公司和大型企業(yè)紛紛涌入，給當(dāng)?shù)貛?lái)了收入不菲的工作，并激活了長(zhǎng)期低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這讓曾經(jīng)“便宜”的柏林，如今“居不易”。

新移民大量的涌入，包括來(lái)這里留學(xué)的外國(guó)留學(xué)生，以及被強(qiáng)勁的就業(yè)市場(chǎng)吸引的年輕專業(yè)人士，已經(jīng)讓柏林成為全球增長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，并推動(dòng)租金迅速上漲。

房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站Immowelt最近的一項(xiàng)研究顯示，僅在過(guò)去10年，柏林的房屋月租金不止翻了一番，從2008年的每平方米5.60歐元漲到2018年的11.40歐元。盡管整體租金仍低于慕尼黑或法蘭克福等德國(guó)其他主要城市，但漲幅高達(dá)103%，在德國(guó)居首位。房租價(jià)格因所在位置而異，但2017年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在該市一些更受歡迎的社區(qū)，一套一居室公寓的平均月租金可高達(dá)1000歐元。

過(guò)去10年中，柏林的人口增長(zhǎng)了數(shù)十萬(wàn)。根據(jù)政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，柏林目前的人口超過(guò)370萬(wàn)，而2008年底的人口還不到340萬(wàn)。據(jù)柏林參議院估計(jì)，這一增長(zhǎng)只會(huì)加速，預(yù)計(jì)到2025年，柏林人口將超過(guò)400萬(wàn)。

德國(guó)德累斯頓(圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng))

而過(guò)去十年中，整個(gè)德國(guó)的總?cè)丝诓贿^(guò)從8000萬(wàn)出頭增長(zhǎng)到了8200萬(wàn)。

除此之外，絕大多數(shù)柏林人(約85%)是租房子或租公寓居住，而不是自己購(gòu)房，這導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用的房源更加緊缺。在柏林，房源主要分為三類，除了國(guó)有社會(huì)福利住房，還有由大型私人租賃公司和小規(guī)模房東持有的房源。

除此之外，根據(jù)設(shè)在科隆的德國(guó)經(jīng)濟(jì)研究所(IW)的調(diào)查，過(guò)去3年德國(guó)共新建了28.3萬(wàn)套住宅，但只相當(dāng)于目前住房市場(chǎng)缺口的五分之一。

雪上加霜的是，這些新建的住宅有一大部分建在了沒什么人的鄉(xiāng)下，而不是住宅短缺的大城市。

在科隆和斯圖加特，新建成住房的數(shù)量?jī)H為需求量的一半。慕尼黑、法蘭克福和柏林的情況雖然稍好一些，但也低于全德平均水平。在斯圖加特，新建住房?jī)H能滿足需求總量的56%，慕尼黑的比例達(dá)到67%，柏林為73%，法蘭克福78%。

而全德國(guó)卻有69個(gè)縣市級(jí)行政區(qū)在過(guò)去兩年里新建房屋的數(shù)量超過(guò)實(shí)際需求的50%，造成了大量房屋空置。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合BBC、德國(guó)之聲等

(封面圖片來(lái)自攝圖網(wǎng))

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