國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月17日公布了1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，32個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，連續(xù)8個(gè)月有超過20個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)，市場(chǎng)分化持續(xù)。同時(shí)，1月國(guó)內(nèi)樓市成交遇冷，2月份房?jī)r(jià)或持續(xù)下調(diào)。當(dāng)前各地微調(diào)樓市政策以應(yīng)對(duì)疫情影響，但疫情影響之下，房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)值得重視。

連續(xù)8個(gè)月超過20城市二手房房?jī)r(jià)下調(diào)

從1月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)來看，濟(jì)南、岳陽(yáng)、韶關(guān)、瀘州等城市價(jià)格出現(xiàn)下降。呼和浩特、南寧、西寧、武漢、銀川、大理、唐山等城市漲幅較大，均超10%，但較2019年部分城市出現(xiàn)的20%的月度漲幅，已有所收窄。環(huán)比來看，天津、太原等15個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬介紹，初步測(cè)算，1月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);同比上漲3.8%，漲幅與上月相同。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從1月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)來看，天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、?？凇①F陽(yáng)等19個(gè)城市同比下跌，唐山、西寧、大理等城市同比漲幅較高，其中，唐山二手房?jī)r(jià)同比上漲16.1%。環(huán)比來看，天津、石家莊、太原等32個(gè)城市二手房?jī)r(jià)下跌。二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)量在1月份略有減少之后再度增至30個(gè)以上，且連續(xù)8個(gè)月有超過20個(gè)大中城市環(huán)比下調(diào)。

分城市線級(jí)來看，孔鵬介紹，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);同比上漲2.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，上月為上漲0.1%。35個(gè)三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。

其中，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲6.9%和3.4%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)9個(gè)月回落。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲6.4%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)，均連續(xù)10個(gè)月相同或回落。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新建住宅價(jià)格指數(shù)相對(duì)失真，另外部分城市的統(tǒng)計(jì)結(jié)構(gòu)也有一定問題。連續(xù)8個(gè)月超過20城市二手房房?jī)r(jià)下調(diào)，表明樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)，且之后疫情將影響全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)。

1月樓市成交遇冷 2月房?jī)r(jià)或再下調(diào)

在成交量方面，據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)(2020年1月)》，受春節(jié)假期及疫情影響，1月樓市成交遇冷，明顯回落。中指數(shù)據(jù)顯示，1月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比下降41.42%，20個(gè)代表城市環(huán)比均有不同程度下滑，同比則下降5.14%，大連降幅較明顯，為71.96%，南京次之，降幅近六成。同比來看，14個(gè)城市成交面積下降，福州、汕頭下降幅度明顯。

“從1月下旬開始截至日前，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間的成交量暴跌90%。市場(chǎng)基本陷入冰點(diǎn)，大部分售樓處逐漸進(jìn)入封閉狀態(tài)。”張大偉認(rèn)為，1月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與開發(fā)商發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)并不代表市場(chǎng)的真實(shí)、實(shí)時(shí)情況，滯后于市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)，1月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)依然未反映出疫情影響，市場(chǎng)將在2-3月逐漸反映出疫情影響。

中指研究院發(fā)布的調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，由于新冠肺炎疫情仍然持續(xù)，導(dǎo)致消費(fèi)意愿或購(gòu)房需求降低，樓市交易“小陽(yáng)春”難現(xiàn)。短期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，整個(gè)一季度樓市的成交將明顯下滑。

張大偉預(yù)計(jì)，2月份或出現(xiàn)全國(guó)性的大面積降價(jià)現(xiàn)象。在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，1月武漢二手房環(huán)比下調(diào)0.4%，新建住宅上漲0.4%，預(yù)計(jì)2月份開始出現(xiàn)持續(xù)下調(diào)。如果政策不出現(xiàn)寬松，到3月份很可能出現(xiàn)大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。

多地穩(wěn)樓市政策及房企自救并進(jìn)

“46家房企今年上半年到期債務(wù)近5300億元。”“一家典型房企上半年貨幣資金僅能維持3個(gè)月。”日前，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在《關(guān)于疫情后期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議》中稱，建議政府“因城施策、因企施策”，穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期，幫助行業(yè)度過困難期，同時(shí)呼吁企業(yè)自救。

在政策方面，近日無錫、西安、深圳、浙江等多個(gè)省市密集出臺(tái)應(yīng)對(duì)疫情的樓市支持政策，包括允許延遲土地價(jià)款繳納、稅費(fèi)繳納延期、預(yù)售條件適度放寬、推進(jìn)線上審批服務(wù)、信貸支持等，全面支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)疫情之下生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)面臨的困難。

另外全國(guó)有30多個(gè)城市針對(duì)公積金政策出臺(tái)了在疫情下的寬松政策。

中金公司報(bào)告認(rèn)為，各地政策主要集中于應(yīng)對(duì)疫情沖擊下的行業(yè)資金壓力，有助于緩釋開發(fā)商現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)、引導(dǎo)行業(yè)秩序逐步恢復(fù)。后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn)，政策正向調(diào)整空間逐步打開。

不過，張大偉認(rèn)為，多地發(fā)布房地產(chǎn)政策的確一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。特別是減緩?fù)恋爻鲎尳鸾桓?，?duì)于很多之前拿地的企業(yè)有很大作用，預(yù)售資金的監(jiān)管政策放開，對(duì)于企業(yè)資金壓力緩解也有很大作用。但目前的房地產(chǎn)政策基本都只對(duì)節(jié)流有一定的影響，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務(wù)問題。一旦銷售不能快速恢復(fù)，房企到3月份將面臨普遍性的資金壓力。短期看，目前的房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)資金鏈的緩解影響不大，應(yīng)該有更多城市出臺(tái)更多的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)的措施。

在企業(yè)層面，多家企業(yè)也推出了較大力度的促銷政策，以求自救。根據(jù)恒大地產(chǎn)的文件，從2月18日起購(gòu)房者可享恒大樓盤7.5折大優(yōu)惠。富力集團(tuán)宣布，旗下所有在售全業(yè)態(tài)房源全部上線“富力好房”平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全程在線購(gòu)房，并推出“全民營(yíng)銷+網(wǎng)上售房+購(gòu)房大優(yōu)惠+無理由退房+差價(jià)補(bǔ)償”等一整套組合的創(chuàng)新營(yíng)銷方式。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，各大房企也會(huì)跟進(jìn)促銷步伐。

此外，“線上售樓處”成為新潮流，房企營(yíng)銷方式將迎轉(zhuǎn)變。據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究最新公布的數(shù)據(jù)，全國(guó)兩百?gòu)?qiáng)企業(yè)中已有143家房企搭建了線上售樓處，其中TOP50內(nèi)房企均設(shè)有線上售樓處，TOP100內(nèi)房企有92家，占比超9成。

中指研究院認(rèn)為，隨著疫情逐漸被控制及消滅，被壓制的置業(yè)需求有望得到釋放。

在投資建議方面，華創(chuàng)證券報(bào)告認(rèn)為，疫情對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售形成負(fù)面影響，但優(yōu)質(zhì)房企的優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。川財(cái)證券研究所所長(zhǎng)陳靂也表示，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，對(duì)行業(yè)基本面的短期影響較為顯著，全年來看對(duì)銷售確存負(fù)向拉動(dòng)。但考慮到一季度數(shù)據(jù)占比全年偏低，擾動(dòng)幅度可控。近期陸續(xù)出臺(tái)的地方性支持政策只是邊際放寬的開始，后續(xù)全面落實(shí)“因城施策”可期。

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