一石激起千層浪。深圳樓市“7.15新政”重磅落地后，炒房團(tuán)很快出現(xiàn)一波明顯降溫。

據(jù)悉，當(dāng)天政策公布后，不少樓盤掛牌價(jià)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，遭遇打擊最快的當(dāng)屬領(lǐng)漲深圳樓市一網(wǎng)紅盤。有中介在微信群透露稱：“之前該樓盤業(yè)主底氣十足要價(jià)1150萬(wàn);新政一出，掛盤價(jià)直接跌到900萬(wàn)”。一口氣，直接砍掉了250萬(wàn)!

從二手房中介平臺(tái)上不難看到，此前被炒房資金熱捧的深圳南山、寶安等區(qū)域多個(gè)小區(qū)均出現(xiàn)集體降價(jià)潮，降價(jià)幅度從20萬(wàn)到400萬(wàn)不等。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士指出，由于受益此前幾輪漲價(jià)行情，不少樓盤價(jià)格回調(diào)后仍高于市場(chǎng)平均價(jià)。“新政主要為了摁住深圳樓市的瘋漲。”同時(shí)，也有網(wǎng)友討論稱，新政“一刀切”，部分可能誤傷剛需盤，建議后續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，給政策打上補(bǔ)丁。

深圳樓市出臺(tái)“最嚴(yán)限購(gòu)令”

限制房票、限制假離婚買房

號(hào)稱“最嚴(yán)深圳樓市調(diào)控政策”重磅落地，“7.15新政”成為這兩天各大微信群討論最火熱的話題之一。

7月15日上午，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，調(diào)整商品住房限購(gòu)年限。

上述通知，圍繞買房資格、增值稅免征門檻、貸款年限等各方面均有明確規(guī)定，也被業(yè)內(nèi)稱為最嚴(yán)限購(gòu)令。

其中，政策明確提及的內(nèi)容主要包括以下幾點(diǎn)：

1，提高深圳購(gòu)房門檻。從原先的深戶或連續(xù)繳納社保滿五年，提高到在本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買商品住房。

2，提高貸款買房首付成數(shù)。購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購(gòu)買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%。

3、限制假離婚買房。離婚未滿3年買房，按婚內(nèi)住房套數(shù)計(jì)算。

4、“豪宅稅”免征條件增添實(shí)際成交總價(jià)低于750(含本數(shù))萬(wàn)元的限價(jià)要求。

5、二手房增值稅免征門檻2年變5年。

同時(shí)，圍繞近期熱點(diǎn)樓盤炒作銷售的情況，深圳住建局也表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。同時(shí)，樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

據(jù)市場(chǎng)分析指出，此次政策調(diào)控落地后，購(gòu)房門檻明顯拔高，房票瞬間少了。打擊炒房客意圖明顯，既堵住了外地客落戶炒房之路，也堵住了假離婚買房的方式。

10

多區(qū)域二手房掛牌集體降價(jià)

樓市新政一出，業(yè)主炒房團(tuán)情緒也迅速降溫，更有網(wǎng)紅盤出現(xiàn)了一夜猛跌的情況。

據(jù)深圳樂(lè)居報(bào)道，有中介在微信群透露稱，深圳前海一網(wǎng)紅盤諾德假日花園“已經(jīng)變天了!”，樓盤掛盤價(jià)出現(xiàn)了快速的下調(diào)，調(diào)整幅度驚人。

“前一天，業(yè)主連面都不見，開價(jià)1150萬(wàn)。今天早上消息一出，直接跌到了900萬(wàn)!”換句話說(shuō)，短短一天，該業(yè)主主動(dòng)降價(jià)了250萬(wàn)。

數(shù)據(jù)顯示，從2007年開盤至今，諾德假日花園頻頻沾上優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、大前海等熱炒概念，開盤價(jià)1.2萬(wàn)元左右到如今最高12萬(wàn)元，10年時(shí)間里，價(jià)格整整漲了10倍。

由于價(jià)格猛漲，諾德假日花園樓盤一直受資金追捧熱炒，甚至有不少外地客落戶炒作，這也導(dǎo)致業(yè)主心態(tài)膨脹，但樓市新政后，網(wǎng)紅盤掛盤價(jià)直線跳水，這也意味著樓市調(diào)控政策效應(yīng)明顯。

除了網(wǎng)紅盤之外，大戶型樓盤的降價(jià)幅度也非常迅速。有中介發(fā)出消息稱，有樓盤二手房業(yè)主火速降價(jià)105萬(wàn)，并稱交易考慮時(shí)間只有一天。據(jù)悉，新政后，該業(yè)主擔(dān)心賣房壓力，可能考慮暫時(shí)先不賣。

南山、寶安等多個(gè)區(qū)域熱門小區(qū)的大戶型二手房房源均出現(xiàn)了降價(jià)的情況。據(jù)諸葛找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，不少總價(jià)較高的大戶型出現(xiàn)了集體降價(jià)，最大降幅高達(dá)400萬(wàn)。

有中介稱，由于增值稅要求改變，很多房源掛牌價(jià)不得不考慮買家的購(gòu)房成本，這也造成了部分掛牌價(jià)跳水的情況。

據(jù)寶安某中介透露稱：由于新政落地，很多業(yè)主主動(dòng)降價(jià)，在豪宅線上徘徊的都開始出現(xiàn)了明顯松動(dòng)，寶安就有一業(yè)主愿意直接降價(jià)70萬(wàn)，快速賣掉房源。“很多業(yè)主急于將自己手上的房子出手。在他們看來(lái)，稅費(fèi)也是影響房?jī)r(jià)的主要因素，政策一出許多房子的稅費(fèi)突然暴增，的確會(huì)影響交易，估計(jì)下半年交易量會(huì)出現(xiàn)明顯的降溫。”

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，由于新增750“豪宅線”，稅費(fèi)增加、首付成本太高，相比過(guò)去，這類房源的流動(dòng)性將會(huì)大大降低，議價(jià)空間也會(huì)大大增加。

剛需盤被誤傷？

網(wǎng)友建議：給政策打補(bǔ)丁

值得注意的是，盡管新政發(fā)布后，炒房情緒被迅速降溫，但也有不少人熱議，部分新政條款內(nèi)容可能存在誤傷剛需的情況。

根據(jù)新政內(nèi)容，豪宅線調(diào)整至750萬(wàn)，并且首付比例調(diào)整至6-8成，直接提高購(gòu)房門檻;并且還要承擔(dān)一筆額外的“豪宅稅”。同時(shí)，首付成數(shù)也發(fā)生調(diào)整，改善型剛需購(gòu)房成本大大提高。

比如，以總價(jià)1000萬(wàn)的房源來(lái)看，目前首付為300萬(wàn)，而新政后有貸款記錄的，購(gòu)買非普通住宅首付要600萬(wàn)，而二套房的首付要800萬(wàn)。

在微博等社交平臺(tái)，也有網(wǎng)友掛出了類似的誤傷案例。

有網(wǎng)友表示，目前深圳房?jī)r(jià)總體處于高位，改善家庭現(xiàn)在隨便置換一套大戶型總價(jià)都會(huì)超過(guò)750萬(wàn)，這將對(duì)改善型需求會(huì)有所沖擊。

與此同時(shí)，此次新政規(guī)定的入戶條件門檻提高，也出現(xiàn)了打擊部分剛需的情況。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出，從目前政策的字眼來(lái)看，很可能會(huì)誤傷部分已經(jīng)在深圳工作多年、而剛剛落戶深圳的購(gòu)房群體。

比如有網(wǎng)友問(wèn)：“深戶家庭，社保滿5年，落戶不滿3年”，但根據(jù)政策要求，這類條件實(shí)際上仍然不能馬上購(gòu)房。

有網(wǎng)友調(diào)侃建議：“戶口遷出深圳可能可以。”

此外，新規(guī)中沒(méi)有規(guī)定“離婚套數(shù)倒追”是否溯及過(guò)往離婚，有律師指出，如果有存在真實(shí)離婚將兩套房屋全部給予前配偶的情況，若溯及過(guò)往，則會(huì)存在“誤傷”。

從目前討論情況來(lái)看，網(wǎng)友圍繞新規(guī)集中討論了有關(guān)最高社保時(shí)長(zhǎng)、退休老人、深二代等購(gòu)房資格問(wèn)題，有市場(chǎng)人士建議：“政策有誤傷，細(xì)節(jié)執(zhí)行上也存在爭(zhēng)議，建議后續(xù)出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，給政策打好補(bǔ)丁。”

深圳二手房漲幅驚人

業(yè)主聯(lián)手漲價(jià)或成歷史

實(shí)際上，深圳這次最嚴(yán)限購(gòu)令火速出臺(tái)，核心也是為了打擊樓市過(guò)度炒作的情況，漲幅過(guò)快的深圳二手房樓價(jià)，也將有可能迎來(lái)一波迅速的降溫。

7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2020年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)》，數(shù)據(jù)顯示6月份70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，價(jià)格微漲。

從二手住宅銷售價(jià)格上看，6月份環(huán)比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳仍為4個(gè)一線城市中漲幅最高的城市，二手房?jī)r(jià)格上漲1.9%。另?yè)?jù)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住房上周成交面積環(huán)比大增25%至24.7萬(wàn)平方米，同比增77%，單月漲幅驚人。

今年4月以來(lái)，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較活躍，二手房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤出現(xiàn)新房搶購(gòu)、二手房掛牌價(jià)虛高等現(xiàn)象，引起廣泛關(guān)注。不少剛需購(gòu)房者反應(yīng)，深圳樓市給人的普遍印象是“房子不愁賣，業(yè)主動(dòng)不動(dòng)就漲”。

上述中介也指出，從端午節(jié)過(guò)后，二手房成交火爆，成交速度有加快，不過(guò)簽單卻在下降“。主要是業(yè)主反價(jià)增多，大部分漲價(jià)5-10%。不過(guò)，并不是所有買家都買單，造成了買賣雙方對(duì)成交價(jià)格僵持不下。”

而從去年11月份開始，深圳樓市這波漲價(jià)就已經(jīng)開始啟動(dòng)。據(jù)悉，深圳部分業(yè)主集體控盤、坐莊抬價(jià)，造成部分樓盤房?jī)r(jià)大漲，一夜跳漲30萬(wàn)、半月暴漲300萬(wàn)的情況頻頻出現(xiàn)。對(duì)此，深圳市住建局此前也發(fā)布通告，表示將嚴(yán)厲打擊捏造虛假事實(shí)、散布虛假言論、哄抬房?jī)r(jià)、惡意炒作等行為。

如今，深圳出臺(tái)最嚴(yán)樓市調(diào)控政策無(wú)疑也將打擊部分樓盤過(guò)度炒作、二手房?jī)r(jià)格虛高的情況，更有人指出“業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)聯(lián)盟”可能也會(huì)就此瓦解。

新政落實(shí)“房住不炒”

專家：官方意在平穩(wěn)房?jī)r(jià)

對(duì)于此次深圳樓市的影響，不少專家也明確指出：新政旨在平穩(wěn)樓市，尤其是二手房市場(chǎng)的價(jià)格;表明了“房住不炒”的監(jiān)管意圖，打擊了一大波炒房客，對(duì)樓市健康運(yùn)行有積極意義。

易居克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海表示，這次深圳新政調(diào)控主要效果或在于對(duì)于二手房市場(chǎng)(尤其是豪宅市場(chǎng))的嚴(yán)控。“史上最嚴(yán)新政，首先就是對(duì)于購(gòu)房資格和購(gòu)房門檻的提升。其次，是對(duì)于豪宅市場(chǎng)的管控。再者，嚴(yán)控二手房市場(chǎng)。”

中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，“這個(gè)政策是過(guò)去六年來(lái)力度最大。在接下來(lái)七、八月成交的量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)上就會(huì)呈現(xiàn)出來(lái)，都會(huì)下降。上半年出現(xiàn)這樣異動(dòng)有2015年的感覺(jué)，引發(fā)了上層的關(guān)注，這個(gè)時(shí)候出政策是及時(shí)的。”

宋丁表示，官方希望樓市活躍來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是房?jī)r(jià)跳得太猛不得不出來(lái)壓制，預(yù)計(jì)下半年樓市將進(jìn)入到相對(duì)平穩(wěn)的格局里。

平安證券研究指出，上半年樓市熱度較高的杭州、東莞等近期先后加大調(diào)控力度，此次深圳升級(jí)調(diào)控措施，旨在更好地落實(shí)“房住不炒”及“三穩(wěn)”定位，符合預(yù)期。購(gòu)房門檻及交易成本的大幅抬升短期或?qū)?duì)市場(chǎng)需求形成較大沖擊，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交熱度有望逐步回落，

不過(guò)也有人指出，此次新政并未觸及深圳樓市根本問(wèn)題。陳洪海表示，此次新政并未解決深圳市場(chǎng)的根本直接誤傷剛性需求深圳最大痛點(diǎn)，即教育等城市資源極度稀缺，土地稀缺、供應(yīng)矛盾均未觸及。

克而瑞研究表示，短期內(nèi)，受限于調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，預(yù)計(jì)下半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚黠@降溫，成交大概率將有所下滑，但并不會(huì)顯著失速。長(zhǎng)期來(lái)看，深圳人口虹吸效應(yīng)顯著，高素質(zhì)人才大量涌入，且普遍有著較強(qiáng)購(gòu)買力，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有強(qiáng)勁需求支撐。

平安證券研究也表示，本次深圳新政依舊從需求端出發(fā)，中長(zhǎng)期來(lái)看行政調(diào)控?zé)o法扭轉(zhuǎn)深圳整體供不應(yīng)求的格局，未來(lái)仍需關(guān)注供給端的政策走向。

關(guān)鍵詞： 深圳樓市 7 15新政