持續(xù)沸騰的物業(yè)資本市場(chǎng)，即將迎來兩個(gè)超級(jí)玩家。

7月30日，市場(chǎng)消息稱，中國恒大(03333.HK)計(jì)劃分拆物管業(yè)務(wù)在港上市，最快明年上半年掛牌，集資額10億至20億美元。此前，融創(chuàng)中國(01918.HK)亦被指正在考慮分拆物業(yè)板塊，計(jì)劃在港交所進(jìn)行10億美元IPO。

至此，“碧萬恒融”四家超級(jí)房企，僅剩萬科(000002.SZ)物業(yè)還沒有明確上市計(jì)劃。國內(nèi)其它TOP10房企中，除綠地控股、龍湖集團(tuán)分別入股雅生活及綠城服務(wù)外，其余房企均已或計(jì)劃將物業(yè)板塊送至資本市場(chǎng)。

恒大物管業(yè)務(wù)的公司主體為金碧物業(yè)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末該公司在管面積3.52億平方米，僅次于萬科物業(yè)、碧桂園智慧服務(wù)和彩生活，營業(yè)收入為43.75億元，在上市物企中能排到前十。

融創(chuàng)的物業(yè)板塊近年來同樣飛速發(fā)展。從2017年到2019年，融創(chuàng)服務(wù)營業(yè)收入分別為22.1億元、50.1億元、70億元，年平均增幅達(dá)72%，占集團(tuán)整體營收比重提升至4.13%，在管面積也超過1.2億平方米。

最靜默的萬科物業(yè)，實(shí)為整個(gè)物管行業(yè)的“隱形龍頭”。截至2019年底，萬科物業(yè)在管面積4.5億平方米，在管規(guī)模超過所有已上市物企，期內(nèi)整體營收127億元，是內(nèi)地首個(gè)營收邁入百億門檻的物管企業(yè)。

年中股東大會(huì)上，萬科管理層表示，希望所有獨(dú)立業(yè)務(wù)都能上市，這樣全球最知名的投資人會(huì)促使其進(jìn)入更好的發(fā)展階段。但物業(yè)板塊，相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)沒有獨(dú)立上市計(jì)劃，當(dāng)人們將萬科物業(yè)看做城市服務(wù)商時(shí)，再考慮上市。

萬科并非沒有同路者，龍湖管理層同樣堅(jiān)持，物業(yè)板塊現(xiàn)階段最主要的事是強(qiáng)化競(jìng)爭力，暫時(shí)不考慮分拆上市。不過，龍湖并不舍得錯(cuò)過物業(yè)資本市場(chǎng)的行情，通過入股綠城服務(wù)，它以投資者身份享受市場(chǎng)紅利。

更多的房企，正在物業(yè)股火熱行情的誘惑下，加速分拆上市的步伐。今年以來，共有9家物管企業(yè)遞交招股書，僅6月下旬便有5家公司集中交表。中指研究院預(yù)計(jì)，到2020年底上市物管企業(yè)會(huì)達(dá)到50家左右。

無論A股還是港股，今年物業(yè)板塊股價(jià)漲勢(shì)確實(shí)可觀，表現(xiàn)最搶眼的銀城生活服務(wù)累計(jì)漲幅近400%，中奧到家累計(jì)漲幅超200%，濱江服務(wù)、時(shí)代鄰里、鑫苑服務(wù)、永升生活服務(wù)累計(jì)漲幅均在100%以上。

不僅如此，千億市值物管企業(yè)早已誕生。截至7月30日收盤，碧桂園服務(wù)市值高達(dá)1266.55億港元，雅生活服務(wù)和保利物業(yè)分別以585.33億港元和455.12億港元位居其后，招商積余、時(shí)代鄰里市盈率分別達(dá)126倍、113倍。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，頭部房企分拆的物業(yè)公司不少都有沖擊千億市值的實(shí)力，如果恒大分拆物管業(yè)務(wù)融資20億美元，公司估值同樣有望觸達(dá)千億港元。

克而瑞物管研究發(fā)現(xiàn)，高估值物業(yè)具備以下共性：母公司基本屬于TOP30房企，地產(chǎn)開發(fā)能力在千億以上;自身管理規(guī)模1億平方米左右，同比增速20%左右;營收10億元以上，凈利潤1億元以上。

去年，25家上市物管公司平均營收增幅達(dá)43%，其中碧桂園服務(wù)營收實(shí)現(xiàn)翻倍，新城悅服務(wù)和永升生活服務(wù)增幅達(dá)七成以上。營收高增長、現(xiàn)金流穩(wěn)定、輕資產(chǎn)運(yùn)營模式、周期性弱等特質(zhì)，不斷將物業(yè)資本市場(chǎng)推向高潮。

“上市物業(yè)企業(yè)越來越多，是行業(yè)逐步走向成熟的標(biāo)志。”易居控股CEO丁祖昱認(rèn)為，但估值能否繼續(xù)保持高位存在不確定性，目前此番高估值疊加了投資者對(duì)企業(yè)未來規(guī)模增長、增值服務(wù)高增長的預(yù)期。

丁祖昱還稱，只要恒大、萬科等頭部物業(yè)公司還未完成上市，整體物業(yè)市場(chǎng)仍然值得看好。一旦這些最大的物業(yè)公司完成上市，物業(yè)企業(yè)的分化會(huì)迅速加劇，物企本身的價(jià)值也會(huì)趨于理性。

關(guān)鍵詞： 恒大融創(chuàng)