去年剛邁過百億門檻的大發(fā)地產(chǎn)進入了調整期。

近期，大發(fā)地產(chǎn)管理層開始頻繁變動，先有新CFO、CPO走馬上任，后有聯(lián)席公司秘書換人，加上去年下半年的人事更替，大發(fā)地產(chǎn)核心管理層已經(jīng)有五個位置出現(xiàn)了變動。

中小型房企的人事?lián)Q防往往是狂奔的前兆。很多中小型房企將效仿大牌房企的成長路徑當做規(guī)模跨越的方法之一，而拉攏品牌房企管理團隊中的核心人物無疑是最快捷的方式。

但距離檢驗“五年3000億”目標的時間只剩下不到三年半，時間緊迫的大發(fā)地產(chǎn)決定同步進行人事調整和擴張。抱團、融資、拿地，在調整管理團隊的同時，大發(fā)地產(chǎn)的動作一個接著一個。

只是，對于百億線上的大發(fā)地產(chǎn)而言，3000億的終點實在有些遙遠。即使大發(fā)地產(chǎn)不斷加速，外界的質疑聲卻未停止。不過，大發(fā)地產(chǎn)內部人士向時代財經(jīng)表示，有關“3000億目標”的信息并不準確，公司從未對外官宣過這一數(shù)字，并強調大發(fā)地產(chǎn)正在穩(wěn)步前行。

招兵買馬、四處抱團

在中國，溫商和閩商一樣，天生看重家族傳承，喜歡用家族管理的模式去運營自家的企業(yè)。從溫州起家的大發(fā)地產(chǎn)雖然稱不上是一家徹頭徹尾的家族企業(yè)，但其過去二十多年的發(fā)展歷程仍有著濃厚的家族氣息。

此前大發(fā)地產(chǎn)的招股書披露，在上市前，創(chuàng)辦人葛和凱持有大發(fā)地產(chǎn)74.6%的股權為第一大股東，其子葛一暘為第二大股東，持股24.2%，另有兩位股東是金林蔭及葛和鳴，他們分別是葛和凱的妻子和侄子。

不過，金林蔭及葛和鳴不曾在大發(fā)地產(chǎn)任職，葛和凱與葛一旸兩父子也已在四年前完成了一二代的交接。2015年，葛和凱辭去董事會職位，僅作為集團高級顧問以提供戰(zhàn)略意見，葛一暘接棒，成為大發(fā)地產(chǎn)新的掌舵人。

相比父親略顯保守的作風，1983年出生的葛一旸在生意場上要大膽許多。他接手的前幾年，大發(fā)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況并不理想，2015年及2016年，大發(fā)地產(chǎn)分別產(chǎn)生凈虧損1.498億元及1.686億元，直到2017年才扭虧為盈。為了做大規(guī)模，同時拿到更多的資金，葛一旸決定要把大發(fā)地產(chǎn)推上資本市場。

在正式奔赴資本市場之前，葛一旸開始著手組建新的管理團隊，他挖來了原來在世茂負責營運管理、信息系統(tǒng)及人力資源事宜的執(zhí)行董事廖魯江。廖魯江的加盟給大發(fā)地產(chǎn)注入了一劑“興奮劑”，他曾坦言，中型房企如果想要在未來活下去就必須拿出奮斗者之心，拿出敢叫日月?lián)Q新天的魄力，招兵買馬，戰(zhàn)略進取。

上市之后的大發(fā)地產(chǎn)似乎有了更多的底氣，就像廖魯江所說的，“招兵買馬、戰(zhàn)略進取”。廖魯江之后，中海出來的冷俊峰加盟大發(fā)地產(chǎn)，成為大發(fā)地產(chǎn)的首席運營官。今年以來，大發(fā)地產(chǎn)又吸引了更多管理人才的加入，近期原中南置地副總裁羅俊，原泰禾集團助理總裁、設計中心總經(jīng)理王峰加盟，分別出任CFO和CPO。

羅俊為地產(chǎn)界的明星CFO，曾是中國最年輕的財務總監(jiān)，先后供職于首創(chuàng)置業(yè)、泰禾、中梁、中南建設，在他的幫助下，泰禾融資和資本運作水平得到大幅提升。王峰則在產(chǎn)品的規(guī)劃設計方面有豐富的經(jīng)驗，還曾參與泰禾標桿產(chǎn)品系“院子系”的打造。

不難看出，大發(fā)地產(chǎn)全新的管理團隊基本成形，財務、產(chǎn)品、運營均有覆蓋。與此同時，大發(fā)地產(chǎn)搭建業(yè)務架構的速度也在加快，尤其在尋找合作伙伴方面，大發(fā)地產(chǎn)格外積極。

據(jù)時代財經(jīng)不完全統(tǒng)計，今年4月以來，大發(fā)地產(chǎn)陸續(xù)與金科、雅居樂、同信、三巽、坤山等房企達成戰(zhàn)略合作關系。此外，大發(fā)地產(chǎn)的合作名單中還有航源飛行器制造公司、VTP公司、山水文園等數(shù)個非專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的身影，這些企業(yè)都有一個共通點，它們都涉足文旅或特色小鎮(zhèn)等領域。合作名單中的蛛絲馬跡也在透露著大發(fā)正在謀劃布局文旅地產(chǎn)，但大發(fā)內部人士并未給出回復。

懸念待解

盡管3000億目標被大發(fā)地產(chǎn)內部人士否定，但去年廖魯江曾在接受媒體采訪時說過，“千億也好，3000億也罷，不是你愿不愿意的問題，而是你別無選擇。”他同時認為，黑馬房企的增長速度是驚人的，是超常規(guī)的。

無論官宣與否，千億目標都會是大發(fā)地產(chǎn)主動或被動的選擇。對于大發(fā)地產(chǎn)的發(fā)展，廖魯江頗為自信，“2018年頭部企業(yè)的增幅在30%-40%左右，我們今年的增長至少在40%到50%以上，這是基本的目標。”

2018年，大發(fā)地產(chǎn)錄得合同銷售金額125.24億，百億大發(fā)地產(chǎn)是否足以支撐起龐大的3000億規(guī)模目標?現(xiàn)在或許還沒人敢輕易下定論。但眼下，資金問題是大發(fā)地產(chǎn)的一大煩惱，為了獲得資金，其嘗盡各種方式，甚至不惜進行高成本融資。

今年3月，大發(fā)地產(chǎn)與愛建信托簽訂了30億授信規(guī)模的戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方還計劃要在未來共同發(fā)起設立包括私募股權基金和房地產(chǎn)信托基金在內的各類投資基金。緊接著在4月，大發(fā)地產(chǎn)與平安信托進行戰(zhàn)略簽約，獲得了200億授信金額。

4月26日，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)行了一筆1.2億的美元私募債，這筆私募債的票面利率高達13.5%。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，主流房企的境外融資成本基本維持在6%-8%之間，境內公司債成本多在5%以內，部分渠道的成本甚至降至4%以下。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自2018年四季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實施呈現(xiàn)井噴之勢。從融資渠道看，多家房企公布的境內外融資量均明顯增加。從房企的資金成本看，融資成本繼續(xù)降低，基本告別兩位數(shù)。

大發(fā)地產(chǎn)高息融資背后是債務壓力，今年大發(fā)地產(chǎn)的拿地速度也有所放緩，近5個月的時間里，其僅在常州拿下三宗土地，“我們追求穩(wěn)健發(fā)展。”大發(fā)地產(chǎn)內部人士這樣解釋。

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