2023年已經(jīng)過半，截至6月30日，天津涉宅土地總供應(yīng)30宗，供應(yīng)總建面為308萬㎡；成交25宗，成交總建面為255萬㎡，成交總價為277億元，平均樓板價為10860元/㎡，溢價率為2.73%。

22城中，天津涉宅土地成交總建面排名第6位，成交總金額排名第9位。僅次于杭州、合肥、長沙、成都和寧波，略高于北京、廣州和上海。

(資料圖片僅供參考)

從城市站位，從全國成交表現(xiàn)來看，在樓市增長動能持續(xù)放緩下，天津仍是房企投資策略聚焦城市。

同比2022上半年，天津涉宅土地成交建筑面積同比上漲372%，成交金額同比上漲634%。去年上半年22城中僅約1/3的城市土拍進度條拉到二批次，天津也只進行了一批次，但同比數(shù)據(jù)參考意義仍大。

對比22城涉宅土地總成交面積和成交金額，總量分別下降了38%和22%，天津土地市場數(shù)據(jù)翻了幾番，調(diào)控放寬后，天津市場快速回暖。

2023年初，土地交易增添“預(yù)供地”環(huán)節(jié)，“預(yù)供地”制度下各城市未成交地塊比率明顯下降，2023上半年天津涉宅僅1宗未成交，溢價達到了2.7%，預(yù)期未穩(wěn)下房企投資更加追求確定性，布局聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，因此東孫臺和中北鎮(zhèn)觸頂搖號。

三張圖表結(jié)合來看，不吹不擂，除北京外，天津土地市場熱度及房企投資意愿整體高于其他北方城市，在22城中整體表現(xiàn)中等偏好。

土地市場成交數(shù)據(jù)大幅增長的背后，是房企信心回歸、拿地策略、地塊自身素質(zhì)等綜合因素合力。

但如果更深度探討，會發(fā)現(xiàn)其實并不簡單。

1. 優(yōu)質(zhì)地塊加大供應(yīng)

這兩年，土地市場最明顯的感受是提質(zhì)縮量。

統(tǒng)計近三年來天津涉宅土地成交量價情況，今年上半年成交地塊樓面價已經(jīng)達到10860元/㎡，主要是核心地塊增加拉高成交樓面價。

除此之外，天津本次推出的地塊相比其他重點城市，其區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，提升房企拿地積極性。天津外環(huán)內(nèi)供地占比達到了57%，多數(shù)城市核心區(qū)供地占比在15%左右，廣州核心區(qū)供地僅1宗。

2. 地塊利潤保障

上半年推出的地塊預(yù)留更大房地價差空間，市場有利可得，房企關(guān)注度也更高。

比如兩宗觸頂搖號的地塊，河?xùn)|東孫臺龍湖硯熙臺周邊中交春映海河在售，毛坯小高層產(chǎn)品近期成交均價約35500元/㎡，仍有約16000元/㎡的樓地價差，同時東孫臺地塊容積率低，產(chǎn)品上還有加價空間；

再說正繼的中北鎮(zhèn)地塊，容積率1.4，預(yù)計以低密的洋房產(chǎn)品為主，周邊翡翠嘉和洋房產(chǎn)品近期成交均價約27000元/㎡，地塊仍有約15000元/㎡的樓地價差。

而中海中醫(yī)藥地塊卻底價摘牌，顯然，比起中心區(qū)這個IP，房企更在意后期利潤問題。

3. 小而精地塊增加

現(xiàn)在房企拿地，可以說達到了空前謹慎的高度，不光要算利潤，還要算去化速度。

上半年供應(yīng)地塊，多數(shù)是“小而精”體量不超過10萬㎡或10億內(nèi)，好操作、開發(fā)難度低，成本可控，回報周期短，有能力拿下的房企數(shù)量也會相應(yīng)更多一些。

房企拿地邏輯從此前的跟隨市場，到現(xiàn)在的更傾向于“快銷”模式，開發(fā)快、入市快、去化快。

4. 庫存及去化周期壓力下

天津全市新房取證庫存去化周期已經(jīng)從年初的19個月降至14個月，剔除去化周期超過3年的滯銷項目，有171個項目目前去化可售產(chǎn)品去化周期不超過1年。

上半年推出的地塊所在板塊多數(shù)屬于低庫存板塊，比如中北鎮(zhèn)、海教園、瑞景、生態(tài)城起步區(qū)等等。

5. 房企投資需求旺盛

今年樓市在2月快速回暖，庫存下降，房企普遍缺地，對優(yōu)質(zhì)地塊都勢在必得。

上半年共有19家房企投資摘地，投資金額最高三家分別是金茂（59.1億）、中車（33.2億）和中交（32.9億），共8家房企投資超過10億。

中海、龍湖、城投、金地等在土儲充足的情況下，依舊積極拿地。

中交、保利、中鐵建、農(nóng)墾等企業(yè)等多家房企經(jīng)過近一年新房快速去化，也開始補貨。

除此之外，參與競拍未購得的還有萬科、魯能、華潤、中建等品牌房企。

6. 越不拿地越不好賣

投資房企主要以國央企及實力民企為主，民企受于資金壓力暫停拿地，但并不能解決房企的根本問題，反而會陷入“越不拿地越難賣”的困境。

上半年出現(xiàn)一個明顯的現(xiàn)象，新盤/新產(chǎn)品流速遠遠高于順銷項目，流速甚至優(yōu)于即將交付盤，新產(chǎn)品也在分流順銷客戶。

去年成交的地塊中有8個項目已經(jīng)開盤，截至2023年5月，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，龍湖青云闕摘地半年后進入尾盤狀態(tài)，中海峰境梅江成交額接近土地地價，金地水西印和建投君諾學(xué)府銷售額已經(jīng)達到地價的7-8成。

帶方案摘地是這些開發(fā)商快速搶占市場的一種方式，城投藍城·臻品蘭園、城投金鐘8號地實現(xiàn)上午摘地下午釋出規(guī)劃，龍湖硯熙臺一個月釋出項目部分規(guī)劃，空港綠城新地塊已經(jīng)釋出產(chǎn)品信息......

對比全國其他熱點城市，天津土地利潤可觀，從價格方面，在津房企可選擇機會更多。在市場筑底期，更是拿出了市區(qū)眾多優(yōu)質(zhì)地塊來吸引房企促成交，對房企而言，現(xiàn)在確實是個抄底的好時機，優(yōu)質(zhì)土地也具備安全性和流速性。

6月30日晚，4宗地塊上架，7月戰(zhàn)鼓已經(jīng)敲響，下半年土地市場值得期待。

免責(zé)說明：以上部分文字及圖片來源于網(wǎng)絡(luò)和專業(yè)授權(quán)網(wǎng)站，僅供學(xué)習(xí)、交流使用，不具有任何商業(yè)用途，版權(quán)歸原作者所有，如有問題請及時聯(lián)系我們以作處理。本文中的內(nèi)容和意見僅供參考，并不構(gòu)成對所述市場交易和投資建議?？硕饘κ褂帽疚恼轮袃?nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負責(zé)，且就本報告相關(guān)內(nèi)容享有全部的解釋權(quán)。本文對項目所做介紹旨在傳遞相關(guān)信息，不意味著對此做出承諾和保證，亦不構(gòu)成代表項目權(quán)利方作出的承諾與保證。項目信息具有時效性，隨時會發(fā)生變化，敬請周知。具體項目信息請以項目權(quán)利方正式公布為準(zhǔn)，敬請通過正規(guī)渠道審慎了解最新信息并認真核實相關(guān)信息。如上述資料及數(shù)據(jù)侵犯相關(guān)權(quán)益，請權(quán)益人積極與我們聯(lián)系處理。版權(quán)人及本網(wǎng)站有權(quán)對本文內(nèi)容隨時進行更改，事前和事后將不會另行通知，敬請密切關(guān)注本網(wǎng)站。

文章僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

總經(jīng)理專欄

月度數(shù)據(jù)

天津人氣公眾號

克而瑞房產(chǎn)信息（tjfjcpzx）

感謝您的點贊/分享和在看