房地產(chǎn)調(diào)控全面升級，房企融資環(huán)境也遭遇四面楚歌，下半年樓市大概率要涼？

繼7月30日中央政治局會議再提“房住不炒”，并首提“將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，金融領(lǐng)域也有所行動。7月31日，據(jù)央行官網(wǎng)消息，央行7月29日在京召開銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會，分析當前信貸結(jié)構(gòu)形勢，總結(jié)交流經(jīng)驗做法，部署推進下一階段工作。

會議認為，近年來金融系統(tǒng)加快推進金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，銀行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化，特別是在加大小微企業(yè)信貸投放方面取得明顯效果，但房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，對小微企業(yè)、先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新企業(yè)等領(lǐng)域支持力度仍有待加強。

本次會議“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，旨在引導銀行充分認識信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要性和迫切性，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。并明確對房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域提出以下幾點要求：

1、保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房;

2、加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理;

3、加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。

這是繼監(jiān)管部門加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)控、房企海外發(fā)債收緊后，再次出手收緊規(guī)范房地產(chǎn)融資。缺少了金融輸血的房地產(chǎn)，下半年的前景又將如何？

人民日報發(fā)布評論稱，無論重申“房住不炒”，還是首提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，在國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大的背景中，尤顯可貴，更傳遞出鮮明信號：炒房，此路不通，炒房客早該涼涼;而那些圖謀撕開調(diào)控口子的機構(gòu)，也別幻想靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟!

“吸血”信貸資源，新增儲蓄資源一半投入到房地產(chǎn)

深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革并非空話，銀行調(diào)整信貸的調(diào)整便是應(yīng)有之義，過去“壘大戶”、房地產(chǎn)或“僵尸企業(yè)”等擠占過多信貸資源的沉疴到不得不動刀的時刻。

會議“點名”房地產(chǎn)行業(yè)占用了較多的信貸資源，那么，房地產(chǎn)究竟對信貸資源的“吸血”能力有多大?銀保監(jiān)會主席郭樹清今年6月曾在公開場合指出，近些年來，我國一些城市的住戶部門杠桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平。更嚴重的是，新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

中國金融四十人論壇(CF40)高級研究員張斌稱，2017年以來的廣義信貸增量部分半數(shù)來自廣義政府活動(包括地方融資平臺)，超過三成來自居民貸款(主體部分是住房抵押貸款)，而來自企業(yè)的不足兩成。

也就是說，近年來，房地產(chǎn)、城投公司等擠占了制造業(yè)等實體企業(yè)的信貸資源，加之當前經(jīng)濟下行壓力加大，實體經(jīng)濟有效融資需求不足，企業(yè)部門新增中長期貸款乏力，在新增信貸中的占比出現(xiàn)萎縮。

銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整緊迫，央行提四要求

會議要求，各類銀行要強化問題導向和目標導向，充分認識信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要性和迫切性，主動提高政治站位，從宏觀審慎角度審視經(jīng)營思想、經(jīng)營策略，重塑和培養(yǎng)經(jīng)營能力，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放，加強對經(jīng)濟社會發(fā)展重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)信貸支持。

會議強調(diào)，當前和今后一段時期銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化要重點做好以下工作：

一是要提高制造業(yè)中長期貸款和信用貸款占比。圍繞制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，落實有扶有控差異化信貸政策。合理安排貸款期限和還款方式，增加制造業(yè)中長期貸款。根據(jù)科創(chuàng)企業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)輕資產(chǎn)特征，培養(yǎng)行業(yè)分析和風險評估能力，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，提升服務(wù)能力。

提高制造業(yè)貸款的占比，尤其是根據(jù)科創(chuàng)企業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)輕資產(chǎn)特征創(chuàng)新金融產(chǎn)品，是契合當前宏觀經(jīng)濟供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主線，堅持新發(fā)展理念，為實現(xiàn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)。這也正是國務(wù)院副總理劉鶴前段時間所說的“金融體系需要更加適配”的重要內(nèi)涵。

二是要繼續(xù)做好小微企業(yè)金融服務(wù)。注重提升金融服務(wù)小微企業(yè)能力，改善信貸資源配置、信貸風險評估、信貸政策、激勵考核、金融科技手段運用和盡職免責等，著力構(gòu)建金融機構(gòu)對小微企業(yè)“愿貸、敢貸、能貸、會貸”長效機制。

為改善小微和民營企業(yè)融資環(huán)境，央行同日公告稱，決定增加支小再貸款額度500億元，重點支持中小銀行擴大對小微、民營企業(yè)的信貸投放。服務(wù)基層、服務(wù)實體且符合宏觀審慎要求的城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、村鎮(zhèn)銀行和民營銀行，借用支小再貸款后能夠增加小微、民營企業(yè)信貸投放的，可向當?shù)匮胄蟹种猩暾堉≡儋J款。

據(jù)悉，本次增加額度后，全國支小再貸款額度為3695億元。截至2019年6月末，全國支小再貸款余額為2267億元，同比增加1323億元，創(chuàng)歷史新高。

三是要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。

四是要加大對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鄉(xiāng)村振興、金融扶貧等國民經(jīng)濟重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持。

房企上半年海外發(fā)債井噴，下半年卻將四面楚歌

繼7月30日中央政治局會議再提“房住不炒”，并首提“將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，央行此番隊房地產(chǎn)信貸的表態(tài)，無疑為近期不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控力度再添一碼。

現(xiàn)在回想，銀保監(jiān)會主席郭樹清6月中旬所說的“必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題”、“歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價”，就是高層釋放的加強房地產(chǎn)融資調(diào)控的信號。6月底，市場傳出銀保監(jiān)會約談個別信托公司進行窗口指導，要求嚴控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

銀保監(jiān)會相關(guān)負責人7月6日在接受券商中國記者采訪時表示，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，近日銀保監(jiān)會開展了約談警示。要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。要求提高風險管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風險防控能力相匹配。要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。

廣東一從事房地產(chǎn)融資人士7月初曾對券商中國記者透露，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，實際上不僅是房地產(chǎn)信托融資在收緊，部分房企的其它融資渠道如公開市場融資、銀行信貸等也在收緊。

不僅是境內(nèi)融資全方位收緊，房企境外融資也被上“緊箍咒”。國家發(fā)改委7月12日發(fā)文明確，房企發(fā)行外債只能用于借新還舊，且置換的境外債務(wù)只能是未來一年內(nèi)到期的中長期債務(wù)。

不少分析指出，今年一季度部分城市出現(xiàn)樓市小陽春，部分城市土地拍賣再現(xiàn)“地王”，以及上半年房企爭相海外發(fā)債融資等，或是引發(fā)高層擔憂并再度加碼樓市調(diào)控的主要原因。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月中旬，境內(nèi)房企海外發(fā)債凈融資額(拋去再融資部分)達268億美元，創(chuàng)下近六年來新高。今年上半年房地產(chǎn)美元債發(fā)行量已超過去年全年水平，主要集中在一季度，上半年凈增量達375億美元，同比增幅127%。

“今年上半年房企海外發(fā)債勢頭很猛，幾乎占了中國企業(yè)上半年海外發(fā)債總規(guī)模的半壁江山。直到7月以來，也有不少房企在海外發(fā)債。”一外資投行人士對券商中國記者表示，不過，今年房企海外發(fā)債并非是一個很特殊的年份，只是去年海外發(fā)債環(huán)境不樂觀，才顯得今年形勢比較好。實際上，在降息周期中，新興市場美元債都比較受到國際投資者的追捧，今年上半年房企海外發(fā)債成本整體呈下降趨勢，對房企來說，是較好的海外發(fā)債窗口。

各種房地產(chǎn)收緊政策密集出臺

7月以來，各種房地產(chǎn)收緊政策密集出臺，除監(jiān)管部門收緊房企融資外，僅最近一周時間內(nèi)，就有蘇州、洛陽、呼和浩特、大連、合肥等多個城市接連加碼樓市調(diào)控，還有開封取消限售被叫停。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計，7月單月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過40次，繼續(xù)維持高位。

“2019年樓市調(diào)控從一季度的寬松為主，到4月份的政治局會議再提房住不炒，二季度開始到7月份，各地房地產(chǎn)政策內(nèi)容以收緊為主。最近的7月份，各種收緊政策頻繁出現(xiàn)，其中主要是整頓亂象為主。”張大偉說，從發(fā)布調(diào)控政策的城市看，主要以房價上漲明顯城市為主，這種城市基本集中在一二線城市，房價在最近依然處于高位，體現(xiàn)了“穩(wěn)預期、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”依然是政策的主要內(nèi)容。

不少分析指出，從中央政治局會議的表態(tài)看，即便經(jīng)濟出現(xiàn)了一定下行壓力，但政府靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的情況也較難出現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控思路仍是房住不炒，短期不會放松一二線調(diào)控政策。聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學家李奇霖稱，預計針對房企融資的監(jiān)管不會放松，繼續(xù)收緊的概率更大，在“因城施策”的框架下，迫于財政收支壓力，一些城市可能變相放松，但放開的步子不會太大。

實際上，作為周期性行業(yè)，房地產(chǎn)即便沒有近期政府加碼調(diào)控的密集政策出臺，今明兩年也將大概率處在行業(yè)景氣度下行區(qū)間。

“房地產(chǎn)在廣義信貸中扮演著重要角色，盡管近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策將房地產(chǎn)行業(yè)的周期性屬性有所壓平，但房地產(chǎn)仍屬周期性行業(yè)，今后兩年房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，2019年商品房銷售大概率負增長。”張斌稱。

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