喊了多年剝離地產(chǎn)的口號(hào)，順鑫農(nóng)業(yè)終于開展實(shí)質(zhì)性行動(dòng)。但地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損多年，又為地產(chǎn)子公司注入巨額資產(chǎn)，順鑫農(nóng)業(yè)無疑付出了巨大的代價(jià)。

提及剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，順鑫農(nóng)業(yè)可謂“畫餅”多年，如今有望正式落地。6月26日晚，順鑫農(nóng)業(yè)披露公告稱，公司擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“順鑫佳宇”）100%股權(quán)。

(資料圖)

早在2021年末，順鑫農(nóng)業(yè)就宣布掛牌轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇100%股權(quán)，在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開征集受讓方，不過后續(xù)并無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。與上次不同的是，這一次掛牌轉(zhuǎn)讓事宜有控股股東兜底。

為順利推進(jìn)此次掛牌轉(zhuǎn)讓事宜，順鑫農(nóng)業(yè)還做了一系列的布局。4月份，順鑫農(nóng)業(yè)斥資近20億元購買順鑫佳宇的兩棟樓宇資產(chǎn)，優(yōu)化后者資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)；5月份，順鑫農(nóng)業(yè)對(duì)順鑫佳宇增資約50億元，以便于北京產(chǎn)權(quán)交易所相關(guān)流程的推進(jìn)。

順鑫農(nóng)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上付出巨大的代價(jià)。順鑫佳宇業(yè)績(jī)連年虧損，拖累母公司業(yè)績(jī)，若這一次能成功轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)也低于增資成本。

《每日財(cái)報(bào)》注意到，順鑫農(nóng)業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，未來將聚焦主業(yè)。然而兩大主業(yè)也并不省心，2022年白酒業(yè)務(wù)和豬肉業(yè)務(wù)的收入雙雙下滑。

剝離地產(chǎn)“包袱”

順鑫農(nóng)業(yè)已嘗試過出售順鑫佳宇。2021年12月2日，順鑫農(nóng)業(yè)就發(fā)布《預(yù)掛牌轉(zhuǎn)讓全資子公司股權(quán)的提示性公告》，擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇100%股權(quán)。

此次預(yù)掛牌僅是信息預(yù)披露，順鑫農(nóng)業(yè)并未找到接盤對(duì)象，交易條件、成交價(jià)格、支付方式等多方面尚未確定，需待意向方報(bào)名后方可決定。

時(shí)間過去一年后，此次掛牌轉(zhuǎn)讓事宜并無新進(jìn)展。盡管多有投資者詢問后續(xù)，但順鑫農(nóng)業(yè)表示正在推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)去庫存及尋找戰(zhàn)略合作方，“堅(jiān)定推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離事項(xiàng)”。

今年順鑫農(nóng)業(yè)再次提出剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。6月26日晚，順鑫農(nóng)業(yè)披露公告稱，公司擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇100%股權(quán)，按照評(píng)估結(jié)果確定掛牌價(jià)格為30.98億元。此次交易完成后，順鑫農(nóng)業(yè)將不再持有順鑫佳宇股權(quán)，不再將其納入合并報(bào)表中。

相對(duì)上一次，此次掛牌轉(zhuǎn)讓事宜的確定性更大，原因是有控股股東北京順鑫控股集團(tuán)有限公司（下稱“順鑫控股”）兜底。

公告顯示，若公開掛牌期間未能征集到意向受讓方，公司將按照法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定調(diào)整價(jià)格后再次掛牌，經(jīng)過多輪價(jià)格調(diào)整仍未能征集到意向受讓方，控股股東順鑫控股或其指定關(guān)聯(lián)方，將以不低于22.5億元的價(jià)格參與此次摘牌。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)多年虧損

順鑫農(nóng)業(yè)是從控股股東順鑫控股手中獲得順鑫佳宇的股權(quán)。2006年8月，順鑫農(nóng)業(yè)用北京順鑫綠色度假村有限責(zé)任公司45.44%股權(quán)與順鑫控股持有的順鑫佳宇80%股權(quán)（1606.51萬元）進(jìn)行等值置換。

2007年12月及2010年3月，順鑫農(nóng)業(yè)以現(xiàn)金的方式向順鑫佳宇進(jìn)行單方面注資，分別支付1500萬元及1.63億元，持股比例分別上升至86.72%及96%。

2013年11月，順鑫農(nóng)業(yè)出資773.45萬元收購順鑫控股持有的4%股權(quán)，至此持有順鑫佳宇100%股權(quán)。

《每日財(cái)報(bào)》發(fā)現(xiàn)，自2006年至2022年，順鑫農(nóng)業(yè)持有順鑫佳宇的股權(quán)累計(jì)有17年，但后者業(yè)績(jī)多年虧損。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)及歷年年報(bào)，2006年至2010年，順鑫佳宇業(yè)績(jī)?nèi)〉糜?/p>

2011年至2022年，順鑫佳宇就常年處于虧損狀態(tài)，僅明確在2014年凈利潤取得盈利。2015年報(bào)并未直接披露，僅表示“順鑫佳宇由于2015年沒有新開盤項(xiàng)目目，營業(yè)收入和利潤較2014年有所減少”。

在接下來的年份，順鑫佳宇凈利潤陷入深度虧損中，長(zhǎng)期拖累母公司的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。2020年至2022年，順鑫佳宇實(shí)現(xiàn)凈利潤分別虧損5.34億元、3.81億元和8.42億元。

2020年至2022年，順鑫農(nóng)業(yè)凈利潤連續(xù)三年下滑，其中2022年凈利潤虧損6.73億元，成為公司上市25年以來首次虧損。順鑫農(nóng)業(yè)在2022年計(jì)提資產(chǎn)減值6.398億元，主要原因是房地產(chǎn)存貨減值。

或付出高昂成本

由于常年的虧損，順鑫佳宇早已資不抵債。據(jù)兩次掛牌轉(zhuǎn)讓的公告，順鑫農(nóng)業(yè)在2020年及2021年前三季度凈資產(chǎn)分別為-14.52億元及-17.90億元；2022年凈資產(chǎn)為-26.75億元。

今年前5個(gè)月，順鑫佳宇實(shí)現(xiàn)凈利潤為3.44億元，凈資產(chǎn)也達(dá)到26.43億元，背景是順鑫農(nóng)業(yè)購買順鑫佳宇的樓宇資產(chǎn)以及對(duì)其增資。

4月8日，順鑫農(nóng)業(yè)宣布購買順鑫佳宇持有的位于北京市順義區(qū)的商務(wù)中心及寰宇中心兩棟樓宇資產(chǎn)，預(yù)計(jì)作價(jià)不超過19.86億元，以優(yōu)化后者的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，同時(shí)滿足公司自有辦公場(chǎng)地的持有需求。該交易價(jià)格較賬面價(jià)值的增值率達(dá)到53.17%。

5月12日，順鑫農(nóng)業(yè)發(fā)布公告稱，鑒于順鑫佳宇凈資產(chǎn)為負(fù)且存在應(yīng)付公司債務(wù)49.74億元，為便于北京產(chǎn)權(quán)交易所相關(guān)流程的推進(jìn)，公司董事會(huì)同意以前述債權(quán)對(duì)順鑫佳宇增資49.74億元。

經(jīng)過資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化以及獲得巨額增資，順鑫佳宇的財(cái)務(wù)指標(biāo)得到明顯改善，負(fù)債總額從2022年末的80.85億元降至今年5月末的13.49億元。順鑫佳宇的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估也上升至30.98億元。

由此，為擺脫地產(chǎn)負(fù)面資產(chǎn)，順鑫農(nóng)業(yè)或付出高昂的成本。如果能夠順利找到接盤方，以30.98億元出售順鑫佳宇，相對(duì)于增資金額，順鑫農(nóng)業(yè)仍需付出約18.75億元的成本；如果未能找到接盤方，順鑫農(nóng)業(yè)將順鑫佳宇以不低于22.5億元的價(jià)格出售給順鑫控股。

鑒于順鑫佳宇業(yè)績(jī)常年虧損，順鑫農(nóng)業(yè)在2021年末轉(zhuǎn)讓未果，在當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)低迷的背景下，能否以較高的價(jià)格出售順鑫佳宇仍有待觀察。

主業(yè)遭遇挑戰(zhàn)

順鑫農(nóng)業(yè)的主業(yè)包括白酒業(yè)務(wù)和豬肉業(yè)務(wù)。白酒品牌以“牛欄山”和“寧城”為代表，其中牛欄山二鍋頭在中低端白酒市場(chǎng)知名度較高。順鑫農(nóng)業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，將聚焦于主業(yè)。

從2022年的經(jīng)營狀況來看，順鑫農(nóng)業(yè)的主業(yè)也并不省心。去年凈利潤虧損，除了受地產(chǎn)業(yè)務(wù)拖累外，順鑫農(nóng)業(yè)旗下白酒業(yè)務(wù)和豬肉業(yè)務(wù)的收入也出現(xiàn)下滑。

2022年報(bào)顯示，白酒業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入為81.09億元，同比下滑20.70%。從產(chǎn)品品類來看，高檔酒和低檔酒收入分別同比下滑36.22%和22.71%。白酒產(chǎn)量和銷量分別同比下滑9.14%、24.40%，但庫存量同比增長(zhǎng)199.10%。

在本輪豬周期下行階段，豬肉業(yè)務(wù)收入連續(xù)兩年下滑。2020年至2022年，豬肉業(yè)務(wù)收入分別為42.09億元、33.13億元和25.57億元，同比增長(zhǎng)幅度為24.92%、-21.29%和-22.84%。

順鑫農(nóng)業(yè)兩度發(fā)布公告宣布掛牌轉(zhuǎn)讓順鑫佳宇，次日股票收盤都錄得漲停，反映出市場(chǎng)對(duì)順鑫農(nóng)業(yè)剝離負(fù)面資產(chǎn)、聚焦主業(yè)的期待。去年順鑫農(nóng)業(yè)凈利潤創(chuàng)上市來首次虧損，兩大主業(yè)收入也出現(xiàn)下滑，無疑成為公司剝離地產(chǎn)的推動(dòng)力。

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