文/謝逸楓

非常贊同萬(wàn)科郁亮的“新開(kāi)工面積跌回2006年，出臺(tái)政策盡快實(shí)施”觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)透露出的實(shí)際狀況比外界預(yù)期更糟糕，不僅是跌過(guò)頭、虧過(guò)跌，債務(wù)問(wèn)題持續(xù)惡化，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)惡化。

正如萬(wàn)科郁亮所言，當(dāng)前政策已在發(fā)力，希望已出臺(tái)的政策盡快落地實(shí)施，推動(dòng)市場(chǎng)恢復(fù)到健康合理的水平。像盤(pán)活存量資產(chǎn)等問(wèn)題對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大，對(duì)行業(yè)是一個(gè)鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺(tái)。

【資料圖】

筆者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降幅超預(yù)期，前7月的商品住宅施工與新開(kāi)工面積、房企到位資金跌回2006年。上半年房企業(yè)績(jī)虧損嚴(yán)重，超六成房企的營(yíng)收、毛利潤(rùn)、純利潤(rùn)全面下降，已經(jīng)火燒眉毛了。

房地產(chǎn)市場(chǎng)、房企的處境非常危險(xiǎn)，不可不防。一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)下降的趨勢(shì)沒(méi)有改變，房企的債務(wù)惡化沒(méi)有停止，資金端沒(méi)有改善。另一方面是對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期判斷，房企、投資者、購(gòu)房者、上市公司依然沒(méi)有恢復(fù)信心。

目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涉及57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP、就業(yè)、金融、財(cái)稅、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的貢獻(xiàn)巨大。房地產(chǎn)作為支柱性、基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展有利金融、經(jīng)濟(jì)、居民收入、家庭財(cái)富、產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

不可否認(rèn)的事實(shí)是最好購(gòu)房時(shí)機(jī)來(lái)了，不用擔(dān)心房?jī)r(jià)下降、交房問(wèn)題。目前廣深一線城市已經(jīng)開(kāi)啟救市，北上緊跟勢(shì)在必行。深圳的救市，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)加杠桿政策周期開(kāi)啟，預(yù)計(jì)后面還有房地產(chǎn)政策大招蓄勢(shì)待發(fā)。

筆者認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是盡快落實(shí)、實(shí)施已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，包括落戶(hù)、購(gòu)房補(bǔ)貼、二手房帶押過(guò)戶(hù)、三孩家庭購(gòu)買(mǎi)三套房、三支利箭延期、房地產(chǎn)上市再融資、降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例與貸款利率及改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、認(rèn)房不用認(rèn)貸的政策。

最為關(guān)鍵的是盡快落、實(shí)施實(shí)可以?xún)?yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，包括取消或放松一二線城市的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離婚、限企、限商住、限戶(hù)型、限面積、限法拍房、限贈(zèng)與房4年-5年、二手房指導(dǎo)價(jià)、22城宅地集中制的政策。

調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)買(mǎi)非普通住房貸款首付比例與貸款利率下調(diào)、二套房首付與貸款利率下調(diào)的政策，可以有效為首次置業(yè)、改善性的剛性住房需求下降購(gòu)房門(mén)檻，降低貸款、利率、稅費(fèi)三項(xiàng)成本。

其次是加快已出臺(tái)房地產(chǎn)政策文件的落地政策，包括三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制過(guò)渡暫緩執(zhí)行、保函置換商品房預(yù)售金，購(gòu)買(mǎi)商品房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房、保租房、公租房，老舊小區(qū)及棚改與城市更新貨幣化、房票安置的政策。

最后筆者呼吁建議出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策，包括發(fā)長(zhǎng)期國(guó)債、降息、降準(zhǔn)、擴(kuò)大保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款與再貸款額度、擴(kuò)大民營(yíng)房企貸款總量與占比、購(gòu)買(mǎi)險(xiǎn)情民營(yíng)房企債券、REITs試點(diǎn)擴(kuò)大至民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、降低房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金。

筆者認(rèn)為，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)會(huì)持續(xù)，不確定性的因素依然存在。當(dāng)政策端的力度不斷加大、落實(shí)之后，需求端與供應(yīng)端的銷(xiāo)售、投資、新開(kāi)工面積等指標(biāo)會(huì)逐漸修復(fù)。預(yù)計(jì)明年上年商品房銷(xiāo)售、房企債務(wù)的修復(fù)效果會(huì)顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)重回平穩(wěn)健康發(fā)展是政策的目標(biāo)，是調(diào)控的目的。過(guò)去三年多的房地產(chǎn)調(diào)控，基本上實(shí)現(xiàn)了去高杠桿、高債務(wù)、高周轉(zhuǎn)的目的。接下來(lái)的房地產(chǎn)政策將是以穩(wěn)房?jī)r(jià)、地價(jià)、預(yù)期為主，促進(jìn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇回暖，房企健康循環(huán)發(fā)展。

長(zhǎng)期看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景依然光明，城鎮(zhèn)化率、人口增長(zhǎng)、收入提高、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上升、城市更新的因素推動(dòng)作用下，10年-20年內(nèi)將保持10億平方米以上的年銷(xiāo)售體量，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)不變。